Cómo calcular la plusvalía municipal al vender un piso en 2025
En Destinocasa llevamos más de 10 años ayudando a propietarios de todo Barcelona a vender sus pisos sin sustos fiscales. Si hay un impuesto que siempre genera dudas y nervios es la plusvalía municipal (oficialmente, Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana – IIVTNU).
En este artículo te contamos cómo calcular la plusvalía, qué tienes que tener en cuenta de este impuesto y los pasos exactos para que sepas cómo calcular la plusvalía tú mismo antes de firmar nada.
¿Qué es la plusvalía y por qué es importante a la hora de vender tu propiedad?
Muchos de nuestros clientes consultan constantemente ¿qué es la plusvalía? Pues bien, a la hora de comprar un piso o una casa y con el paso del tiempo su valor sube, esa diferencia entre lo que pagaste y lo que vale en el presente se conoce comúnmente como plusvalía.
¡Ojo! En España existe lo que se conoce como plusvalía municipal, que es el impuesto que el Ayuntamiento te cobra precisamente por ese aumento del valor del suelo (del suelo, no del piso) desde que adquiriste la propiedad.
¡Tranquilo! Este impuesto solo se paga cuando transmites la propiedad, es decir, en los siguientes casos:
- Venta del inmueble
- Herencia (los herederos la pagan al recibirla)
- Donación (el donatario o, en algunos casos, el donante)
En resumen: aunque tu piso se haya revalorizado mucho, no pagas nada mientras sigas siendo el propietario. El impuesto solo aparece el día que vendes, heredas o donas.
Da igual que el suelo haya subido, bajado o se haya quedado igual: todas las ventas, herencias o donaciones deben declararse obligatoriamente al Ayuntamiento mediante el trámite de autoliquidación (modelo normal de plusvalía).
La única excepción se da cuando el inmueble no tiene referencia catastral (por ejemplo, algunos parkings antiguos, terrenos rústicos dentro del municipio o fincas sin actualizar). En estos casos se utiliza el trámite específico llamado “declaración de plusvalía cuando no existe referencia catastral”.
Los dos métodos para calcular la plusvalía en 2025 (y cuál te conviene)
Hay varias metodologías por la cual conseguir el cálculo real del inmueble: es el cálculo de la diferencia entre el precio de venta o traspaso y el precio de compra o adquisición del inmueble. Desde la reforma de 2021, el Ayuntamiento de Barcelona permite elegir entre dos sistemas. Te comentamos a continuación
Método 1 – Objetivo
Es el más sencillo y el que suele salir más barato cuando la ganancia ha sido moderada.
Fórmula
| Plusvalía = Valor catastral del suelo × Coeficiente anual × % de años poseídos × Tipo impositivo (30 % en Barcelona) |
Paso a paso
- Busca tu valor catastral del suelo en el recibo del IBI o en la Sede del Catastro.
- Multiplica por el coeficiente que corresponda al número de años que has sido propietario (máximo 20 años)
Aplica el 30 % de tipo impositivo de Barcelona.
Método 2 – Real (ganancia real del suelo)
Aquí se calcula la ganancia real del suelo y se aplica un porcentaje.
Fórmula
| Plusvalía = (Precio venta – Precio compra) × % suelo × 30 %
El % de suelo lo sacas del valor catastral (normalmente entre 40-60 % en Barcelona). |
4 casos en los que puedes pagar 0 € de plusvalía
| No ha habido incremento real del valor del suelo | Presentas tasación o escrituras y demuestras que vendiste por menos de lo que costó el suelo (ajustado por inflación) |
| Vivienda habitual y mayor de 65 años | Exención total |
| Herencias | Bonificación del 95% en Barcelona si vendes en los 5 años siguientes |
| Dación en pago o ejecución hipotecaria | Exento |
Tabla de casos que puedes pagar 0€ de plusvalía
¿Cómo te ayudamos en Destinocasa a pagar lo mínimo?
- Calculamos las dos opciones y elegimos la mejor.
- Preparamos toda la documentación (tasaciones, escrituras, bonificaciones).
- Presentamos la autoliquidación en tu nombre (tú solo firmas).
- Si hay que reclamar, lo hacemos gratis hasta el final.
Resultado: el 87 % de nuestros clientes pagan menos plusvalía que si lo hicieran por su cuenta.
No firmes la venta sin saber cuánto te queda limpio
Calcular la plusvalía ya no es un misterio, pero hacerlo mal puede costarte miles de euros. En Destinocasa no solo vendemos tu piso en tiempo récord: nos encargamos de que te quedes con el máximo dinero posible después de impuestos.
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