Ganancia patrimonial en la venta de un inmueble con mejoras: lo que debes saber

15/08/2025

Si has vendido una vivienda que reformaste con anterioridad, es fundamental entender cómo influyen estas mejoras en la ganancia patrimonial en la venta de un inmueble con mejoras. Conocerlo te permitirá calcular correctamente tus impuestos y evitar incidencias con Hacienda. 

En Destinocasa te comentamos todo lo que necesitas saber para poder tomar una decisión correcta, informada y de manera sencilla. ¡Sigue leyendo para más información! 

¿Qué es la ganancia patrimonial en una venta?

La ganancia patrimonial es la diferencia entre el precio de venta del inmueble y su valor de adquisición (el coste de compra), a lo que se suman los gastos asociados y restan las deducciones que permite la ley. 

Cuando se han llevado a cabo reformas que mejoran la propiedad, estas pueden incrementar el valor de adquisición, reduciendo así la ganancia sobre la que tributarás en el IRPF.

¿A qué se considera una “mejora” en una vivienda?

Hacienda entiende como mejora aquellas reformas que aportan elementos o prestaciones que antes no existían en la vivienda, aumentando su valor, vida útil o funcionalidad. Estas intervenciones no sólo revalorizan la propiedad, sino que también la hacen más atractiva para futuros compradores.

No obstante, es importante diferenciar:

• Reparaciones o conservación. Trabajos como pintar, reparar una fuga o sustituir un electrodoméstico. No aumentan el valor de adquisición. 
• Mejoras o ampliaciones. Reformas integrales de cocina o baño, instalación de ascensor, ampliación de superficie, cambio de ventanas por modelos más eficientes, entre otras. Estas sí incrementan el valor fiscal de la vivienda.

No todas las obras cuentan como mejora a efectos fiscales. Hacienda distingue entre:

• Gastos de reparación o conservación, como pintar, arreglar una avería o sustituir un electrodoméstico. No se consideran mejoras y no aumentan el valor de adquisición. 
• Mejoras o ampliaciones, como reformas integrales de cocina o baño, instalación de ascensor, ampliación de superficie o cambio de ventanas por otras de mayor eficiencia energética. Estas sí incrementan el valor de adquisición.

¿Cuáles reformas incrementan el valor a efectos fiscales? 

Según los criterios de Hacienda, se consideran inversiones y mejoras a las siguientes reformas que aumentan la vida útil de un inmueble, como lo son:

• Rehabilitaciones estructurales y estéticas. Trabajos que refuercen la estabilidad o mejoren la fachada, tejado o cimientos.
• Reformas de gran inversión. Aquellas cuyo coste supere el 25% del precio de adquisición y se realicen en los dos años anteriores al inicio de las obras.
• Ampliaciones o adaptaciones. Aumento de superficie construida, instalación de accesos para personas con movilidad reducida o mejoras de habitabilidad.
• Obras complementarias. Intervenciones de albañilería, fontanería, electricidad o climatización que mejoren la eficiencia energética y la seguridad del inmueble.

Cómo calcular la ganancia patrimonial con mejoras

Te dejamos aquí una fórmula que es sencilla y clara:

Documentación necesaria

Para que Hacienda acepte el coste de las mejoras como gasto deducible, deberás aportar: Facturas oficiales emitidas por profesionales, los justificantes de pago correspondientes (transferencia o métodos trazables), así como los permisos o licencias de obra, si la reforma lo requería. 

Tributación de la ganancia patrimonial

Esta ganancia se declara en el IRPF en la base imponible del ahorro, te lo explicamos en la siguiente tabla: 

Realizar mejoras antes de vender tu vivienda puede aumentar su valor de mercado y, al mismo tiempo, reducir la base imponible sobre la que tributas. En Destinocasa te asesoramos para calcular tu ganancia patrimonial en la venta de un inmueble con mejoras, garantizando una operación rentable, segura y fiscalmente optimizada. ¡Estamos para ayudarte a dar el siguiente paso de manera sencilla y eficiente! Contáctanos.