Ganancia patrimonial en venta de inmueble con mejoras: Cómo reducirla legalmente y ahorrar en IRPF
¿Sabías que las reformas bien documentadas pueden reducir significativamente tu carga fiscal en el IRPF? Al vender un inmueble, ya sea una vivienda o un local, la ganancia patrimonial en el IRPF surge de la diferencia entre el valor de transmisión (precio de venta menos gastos) y el valor de adquisición (precio de compra más gastos inherentes y coste de inversiones y mejoras).
Muchos propietarios creen que cualquier reforma, por pequeña que sea, suma al valor de adquisición y reduce automáticamente los impuestos. ¡Error grave! En Destinocasa, la inmobiliaria líder en Barcelona, ayudamos a cientos de propietarios a vender sus pisos de forma rápida y rentable. En este artículo, te explicamos paso a paso cómo funciona la ganancia patrimonial de venta de inmuebles con mejoras realizadas, basándonos en la normativa vigente de la Agencia Tributaria y te daremos consejos prácticos para maximizar tus ahorros, ¡sigue leyendo!
¿Qué es la ganancia patrimonial en la venta de un inmueble?
La ganancia patrimonial se calcula como la diferencia entre el valor de transmisión (precio de venta menos gastos como comisiones o notaría) y el valor de adquisición (precio de compra más gastos inherentes, como impuestos o notaría, y el coste de inversiones y mejoras realizadas).
Según la Agencia Tributaria, para no residentes el tipo es fijo del 19%, pero para residentes en España, se integra en la base del ahorro del IRPF con tramos progresivos, en general se calculan estos números:
- 19% para ganancias hasta 6.000 €.
- 21% de 6.000 € a 50.000 €.
- 23% de 50.000 € a 200.000 €.
- 26% para cantidades superiores.
El secreto para pagar menos podría ser aumentar el valor de adquisición sumando mejoras. En Destinocasa, hemos visto casos donde reformas documentadas han rebajado la ganancia en decenas de miles de euros, permitiendo a vendedores reinvertir más en su próximo hogar.
¿Qué reformas cuentan como mejoras para reducir la Ganancia Patrimonial?
Comencemos por el principio: es válido aclarar que no todas las obras valen lo mismo. La Agencia Tributaria distingue entre gastos de conservación y reparación (no suman al valor de adquisición) e inversiones y mejoras (que sí lo hacen).
Basándonos en criterios de la Doctrina del Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) y el Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas (ICAC), las mejoras deben:
- Aumentar la vida útil, habitabilidad o capacidad del inmueble.
- Ser estructurales o de ampliación, no mero mantenimiento.
Ejemplos que sí reducen la ganancia patrimonial venta inmueble con mejoras:
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Añadir metros cuadrados (ej. cerrar una terraza o construir un altillo). |
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Refuerzo de cimientos, fachadas, cubiertas o instalación de ascensor donde no existía. |
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Instalación de aislamiento térmico, paneles solares o sistemas de climatización eficiente, siempre con certificado energético antes y después. |
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(Según Ley del IVA para tipo reducido 10%) Albañilería, fontanería o electricidad vinculadas a lo anterior, si superan el 50% del coste total y el proyecto excede el 25% del valor de adquisición |
Ejemplos que NO cuentan (solo conservación):
- Pintar paredes, cambiar grifos o reparar parquet desgastado.
- Sustituir ventanas por modelos similares (aunque más modernos, si no amplían funcionalidad).
¿Cómo acreditar las mejoras ante Hacienda y evitar comprobaciones? Los documentos necesarios
Hacienda está endureciendo controles desde 2024, negando sistemáticamente mejoras no probadas. Para construir confianza y autoridad, sigue estos pasos infalibles:
- Documentación esencial. Hay que recolectar la siguiente información para presentar.
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- Licencia de obras del Ayuntamiento de Barcelona.
- Proyecto visado por el Colegio de Arquitectos.
- Presupuesto desglosado (no facturas genéricas de «materiales»).
- Facturas detalladas con descripción de obras.
- Pruebas visuales. Fotos fechadas del «antes y después», con detalle en elementos mejorados.
- Certificados. Eficiencia energética pre y post-reforma para mejoras verdes.
En Destinocasa, te asesoramos gratis en esto durante la valoración. Muchos clientes evitan liquidaciones complementarias gracias a nuestros años de experiencia navegando por el mundo inmobiliario.
Vende inteligente y paga menos impuestos
La ganancia patrimonial de venta de inmuebles con mejoras no tiene por qué ser una carga. Con documentación sólida y asesoramiento experto, reduces IRPF legalmente. En Destinocasa, combinamos conocimiento local de Barcelona con estrategias fiscales probadas para que ganes más. ¿Listo para vender tu propiedad sin sorpresas? ¡Solicita valoración gratuita!
